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インスペクションブログ

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  • 既存住宅状況調査の調査部位について

  • こんにちは

    住宅のホームインスペクションを行うには資格が必要だということは前回書きました。

    その中で既存住宅状況調査技術者という資格があることもお知らせしています。自分は建築士会連合会の6月の移行講習を受け、資格を得ています。
    そのテキストがこちら
    tnCIMG8317.JPG

    同じテキストが三冊あるのは、1冊目は移行講習で使ったテキスト、2冊目は講師のための講習で使ったテキスト、三冊目は最新のテキストでこれを使って9月27日に行われた秋田県建築士会の新規講習の講師を務めました。

    担当は既存住宅状況調査の概要等の内容でテキストとしては32ページ分、2時間の講習でした。あまり経験の無い講師という役で、定められた内容を時間内で受講者に伝えなければなりません。何度が事前に練習はしたものの、人前で自由に話すのと違い難しいものでした。

    何とか時間通りに終わりました。何より良かったのは自分の理解がより深くなったことです。

    また、講師の依頼があれば引き受けようと思っています。

    さて、既存住宅状況調査方法の基準は平成29年2月の国土交通省告示82号で定められています。

    その検査対象部位です。(建築士会連合会テキストより)

    既存調査退場部位表.png

    次回からは調査に使用する機器や内容をお知らせします。


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  • インスペクションの資格・概要

  • こんにちは

    インスペクションを行うことのできる資格についてです。
    インスペクション(住宅診断)自体は資格がなければできないといく行為ではありませんが、目的や関係告示などによって受講資格が違ったりしています。

    自分自身は以下の3つの資格があります。

    1.ホームインスペクター
     NPO法人 日本インスペクターズ協会
    JSHI公認ホームインスペクター(住宅診断士)とは、住宅診断のプロとして、建築・不動産取引・住宅診断方法などにおける一定以上の知識、 また高い倫理観を有することを消費者に明示するために、JSHIが2009年より実施している「公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験」に合格し、認定会員として登録している方が名乗ることができる民間資格の技術者

    tntnCIMG7376.JPG


    2.既存住宅現況検査技者
    平成25年6月に策定さ術れた「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に沿って中古住宅売買時の利用を前提とした目視等を中心とした基本的なインスペクション(住宅診断)をおこなう技術者

    tntnCIMG7374.JPG

    3.既存住宅状況調査技術者
    平成29年3月の国土交通省告示第82号で定められた「既存住宅状況調査方法基準」に基づき、既存住宅の状況を調査する技術者

    tntnCIMG7375.JPG


    既存住宅現況検査技者と既存住宅状況調査技術者の違いは何かというと
    現況検査技術者は建築にかかわる有資格者であれば、養成講習受講し考査に合格すれば資格を得ることができましたが。状況調査技術者似なれるのは建築士(一級、二級、木造)に限られます。そこが大きく違います。

    また、宅地建物取引業法の改正により平成30年4月より、不動産業者が建物状況の実施者の斡旋や、既存住宅状況調査を行ったかどうか、、行った際にはその結果を説明する義務が生じることになりました。
     この住宅状況調査を行えることができるのが既存住宅状況調査技術者です。

     平成29年度にはこのための講習が実施されています。状況調査技術者は現況検査技術者から移行講習を受けて資格を得ることができます。自分自身も6月に公益財団法人建築士会連合会の移行講習で資格を得ました。また、9月には新規受講者の講師も行いました。

    この講習は国土交通省で実施機関として認定された団体が行っており、その合格者は認定された団体のホームページで検索することが可能です。

    その団体には以下のところがあります。

    1.一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会
    2.公益社団法人 日本建築士会連合会
    3.一般社団法人 全日本ハウスインスペクター協会
    4.一般社団法人 日本木造住宅産業協会
    5.一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会

    技術者を検索できる団体にはリンクしておきましたので参考にしてください。

    詳しく見る
  • 既存住宅状況調査技術者とは

  • 先日から何件かホームインスペクションのお問い合わせがありました。
    それは、中古住宅の購入をお考えの方でした。不動産業者の仲介の物件です。
     購入希望者からホームインスペクションをしてほしいとのことでした。予定が急なことなどで実際のインスペクションは行いませんでしたが、住宅が築10年以内のようでしたのでお問い合わせに対して次のようにお伝えしました。

    1.建物の竣工時期を確認すること。確認申請、完了検査等の書類の有無
    2.竣工が平成21年10月以降であれば 住宅瑕疵担保責任保険に加入の有無

    そして、改正された宅建業法についてお伝えしました。
    それは以下の通りです。

    改正宅建業法の施行に伴い、2018年4月1日以降宅建業者は、売買契約締結前の重要事項説明時にインスペクション実施の有無、実施している場合にはその結果の説明、また媒介契約締結時にインスペクション業者のあっせんの可否、可能な場合は必要に応じてあっせんすることが求められるなどについてお知らせをしました。

    既存建物取引時.png

     インスペクションについて不動産業者からの説明はまだなかったようでした。

    中古住宅の購入、具体的な物件を探してからそれを販売している宅建業者に問い合わせをするという流れが多い中で
    問い合わせの一番初めにインスペクションついて聞きことも大切かもしれません。そして、インスペクションのあっせんをしてもらえる宅建業者を選択することが失敗しない中古住宅購入の第一歩になると言えるでしょう。

    平成30年4月1日より、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に従って行う既存住宅状況調査の結果が、既存住宅の取引における重要事項説明の対象となります。それに対応するために既存住宅状況調査技術者の養成が各県、各団体で養成講習が行われています。この技術者は建築士の資格を持っている必要があります。

    登録講習の実施団体
    1.一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会
    2.公益社団法人 日本建築士会連合会 
    3.一般社団法人 全日本ハウスインスペクター協会
    4.一般社団法人 日本木造住宅産業協会
    5.一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会

    自分も建築士会連合会で受講し登録してあります。(技術者の検索ページをリンクしてあります。)
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横手市リフォームブログ

  • 文化財って

  • 「文化財は,我が国の長い歴史の中で生まれ,はぐくまれ,今日まで守り伝えられてきた貴重な国民的財産です。」と文化庁のホームページに書かれてあります。

    18日、19日の両日、年に一度、横手市増田町の修理・修景に携わる仲間と研修に出かけてきました。
    たまに、リフォームやインスペクション以外のことを少し書いてみます。

    文化財といっても広範囲で建造物は有形文
    化財といわれます。1950年(昭和25年)文化財保護法が制定されてから文化財という言葉か用いられるようになり、文化財という語の意味する内容を次のように分類し、定義づけています。
    (1)有形文化財
    (2)無形文化財 
    (3)民俗文化財
    (4)記念物
    (5)文化的景観
    (6)伝統的建造物群
    それぞれの詳しい説明は避けますが、建造物は有形文化財になります。
     文化財保護法では、これらのうち重要なものを国が指定し、保護することができることを規定している。指定に際しては、前記の定義により、有形文化財のなかで重要なものは重要文化財に、この中でさらに重要文化財のうち、世界文化の見地から価値が高く、たぐいない国民の宝であるものを国宝に指定されています。
     皆さんが良く知っている建物で 旧東宮御所 迎賓館赤坂離宮、日光東照宮、お城では姫路城などです。

     今回の研修では、保存整備工事の行われている重要文化財の旧前田邸工事現場で研修を行えることができました。文化財建造物の保存修理は、文化財の価値を見極め、文化財の価値を損なわないように詳細な調査を元に、修理方針を検討し行われます。古写真や文献などの調査も行われ、解体や建物の痕跡などからも大切な情報が得られます。
     そして、文化財が価値あるものとして次の時代に受け継がれていくために保存と同時に活用していくことが大切です。この要素も加わって保存修理が行われていきます。

    文化財の修理・修復は究極のリフォームといえるかもしれません。

     今回、都内で見学してきた建物です。一般公開している迎賓館 国宝 

    内部にも入れましたが内部は撮影禁止。搭乗前の手荷物検査と金属探知機をくぐり、飲み物を持っている人は検査官の前で一口飲んでみせて検査終了、これで入館することができます。
    tntnCIMG8672.JPG
    実際の内部は映像や写真で見るものとけた違い。圧倒されます。


    青淵文庫(東京都北区王子)重要文化財

    青淵文庫(せいえんぶんこ)は、渋沢栄一の80歳のお祝いと、男爵から子爵に昇格した祝いを兼ねて竜門社(当財団の前身)が寄贈した鉄筋コンクリートの建物です。1925(大正14)年の竣工で、栄一の書庫として、また接客の場としても使用されました。

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    建物正面ステンドグラスのある内部
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    晩香蘆(東京都北区王子)重要文化財
    晩香廬(ばんこうろ)は、渋沢栄一の喜寿を祝って現在の清水建設(株)が贈った洋風茶室です。1917(大正6)年の竣工

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    旧古河邸(昭和27年
    本館建物と西洋庭園はジョサイア・コンドルが設計、大正6年5月に竣工
    ジョサイア・コンドルは旧岩崎邸庭園洋館、鹿鳴館、ニコライ堂などを設計tntnCIMG8722.JPG

    見学ツアーも行っている旧古河邸ですが、当日は結婚披露宴で貸切でした。残念ながら内部を見学することはできませんでしたが再度訪ねたい建物です。

    一日、よく歩きました。本当はひとつひとつゆっくりと見て歩きたい建物です。




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  • リフォームの事例

  • ブログも更新せず、さらにfacebookまで手をだしてどうするのっていわれているはず。
    ご紹介するのは、今年7月に竣工した秋田市の住宅リフォームです。

    お客様秋田市の方でご縁あってリフォームをさせていただました。
    そのご縁とは、弊社ホームページよりホームインスペクションのご依頼がありました。横手に事務所へも来て頂きお話をうかがい、ホームインスペクションを行いました。
    中古住宅を探しておられ、リフォームをして住宅と事務所としてお使いになりたいとのご要望でした。

    ホームインスペクションは平成28年8月に行いました。購入を検討している物件でした。その物件はご要望の面積としてはきっと充分な広さが合ったとおもいますが、秋田の住宅では珍しい屋根がコロニアルで、何箇所かに雨漏りも見受けられるなど屋根の全面改修画必要でだと判断し、報告をさせていただきました。
    建物の状況だけではなく、立地なども考慮され、購入することをやめられ、ほかの物件を探すことになりました。

    約一年後、ご縁あってのリフォームとなりました。今度の物件は築年数も浅く、内装リフォームをされた物件でした。
    リフォームの内容は、ダイニングキッチンのキッチンの取替えとキッチン周りのリフォームです。
    なにはともあれごらんください。

    リフォーム前
    tn佐藤邸工事前.png


    リフォーム後
    tnCIMG4060.JPG

    キッチン前の壁をとり払い、I型キッチンからコの字型の収納を含めたキッチンに変更しました。それに伴い、キッチン前の窓の大きさと位置を変更しています。
    キッチン前のカウンターとテーブルは同じ高さで一体感を持たせ、テーブルは可動式のため来客時にも対応ができます。
    奥様の要望を伺い、形にしていくお手伝いをしました。広々と開放感があります。どちらも照明をつけた写真ですが照明器具の個数の違いは合っても、開放感が明るさをいっそう感じさせてくれます。

    人の縁とは不思議なもので、話をしているうちに共通の方と友人でした。関連した工事にも係っておりました。
    先月でリフォーム含め関連した工事もすべて終わり、年末には忘年会のお誘いをいただいております。

    いまから楽しみにしています。


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  • 湯沢市空き家改修事業補助金

  • 市では、湯沢市空き家バンクに登録された空き家を利用して市外から移住し、定住しようとする方を支援するため、空き家の改修に係る経費の一部を助成します。
    詳しくは、ひびく・つながる創造課(電話0183-55-8274)へお問い合わせください。

    助成を受けられる方

    1.申請日において、市外から転入して1年に満たない方、または市外から移住しようとする方
    2.市外から転入して1年に満たない方、または市外から移住する方に賃貸するため、空き家バンクに登録した空き家の改修工事を行う所有者
    3.空き家の所有者、またはその配偶者の法定相続人でない方
    4.市町村税を滞納していない方
    5.暴力団密接関係者でない方

    助成の対象となる物件及び工事

    1.空き家バンクに登録された空き家で、売買契約もしくは賃貸借契約が成立し、または締結予定である空き家。
    2.過去にこの補助金を受けていない空き家(当該補助の対象となった部分に限ります)。
    3.空き家に居住するために必要な改修工事であること。
     例:屋根・雨どい・柱・外壁等の修繕、塗装等の外装工事、床・内壁・天井等の内装替え、畳の取替え等の内装工事、トイレ・風呂・台所の改修等の給排水工事 など
    4.工事に要する費用が20万円以上であること。
    5.その他の留意事項
     ・小規模修繕等契約登録者名簿又は建設工事等入札参加有資格者名簿(市内業者)に登録された業者が施工する工事であること。
     ・年度内に着工及び完了できる工事であること。
     ・敷地造成、門、塀その他の外構工事や、物置、車庫等の附属設備の修繕、設置工事等は対象外となります。
    詳しくは、ひびく・つながる創造課へお問い合わせください。

    助成金の額

    ・売買の場合 改修費用の2分の1以内 上限額100万円
     ただし、中学生以下の子どもがいる世帯の場合 上限額120万円
      
    ・賃貸の場合 改修費用の2分の1以内 上限額50万円
     ただし、中学生以下の子どもがいる世帯の場合 上限額60万円

    申請の方法

    改修工事に着手する前にひびく・つながる創造課へ次の書類をご提出ください。
    ○様式第1号 空き家改修事業補助金交付申請書
    ○様式第2号 誓約書兼同意書 (第4条第1項第1号・第2号)
    ○様式第2号 誓約書兼同意書 (第4条第1項第3号)
    ○売買契約書又は賃貸借契約書の写し(契約予定の場合は、様式第3号 契約予定証明書
    ○住民票の写し(申請者本人分)
    ○工事請負契約書又は請書の写し、工事内訳明細書の写し
    ○改修前の写真
    ○建築基準法第6条第1項又は同法第6条の2第1項の規定による確認が必要な場合は、確認済証の写し
    ○市町村税を滞納していないことが確認できる書類
    ○その他市長が必要と認める書類


    申請した改修工事の内容に変更があったとき、改修工事を取りやめたいとき

    申請内容に変更があったとき、工事を取りやめたいときは、ひびく・つながる創造課にご相談いただき、次の書類をご提出ください。
    ○様式第6号 空き家改修事業補助金交付変更申請書
    ○様式第7号 空き家改修事業補助金中止(廃止)承認申請書

    工事完了の手続き

    改修工事完了後は、次の書類をひびく・つながる創造課へご提出ください。
    ○様式第8号 空き家改修事業補助金完了実績報告書
    ○補助対象工事に係る領収書の写し
    ○当該空き家に入居後の住民票の写し(世帯全員)
    ○改修中及び改修後の写真
    ○確認済証の交付を受けた場合は、建築基準法第7条又は同法第7条の2の規定に基づき交付された検査済証の写し
    ○建物の登記簿謄本(空き家を購入し、改修した方)
    ○その他市長が必要と認める書類

    補助金の請求

    実績報告書を提出し、補助金の額が確定した際は、次の書類をひびく・つながる創造課へご提出ください。
    ○様式第10号 空き家改修事業補助金交付請求書
    詳しく見る
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